Оценка квартир

Итак, оценка квартир. Первое что приходит на ум (и справедливо) — ипотека. Действительно, это самый массовый и востребованный случай оценки квартир. Такая цель оценки таит в себе опасность, противоположную стандартной ситуации — "не занижай". Здесь скорее уместно предостережение — "не завысь". Помимо законодательных требований, банки выдвигают свои, иногда логичные пожелания.

Случаи оценки квартир для судебных разбирательств — как правило, наследство и развод — отличаются многогранностью и хитростью постановки задач заказчиком, особенно если его представляет грамотный адвокат. Это наиболее нестандартные варианты проведения оценки.

Особого внимания заслуживает фискальная оценка. Понятно, что раньше или позже закон о налогообложении доходов физических лиц вступит в силу в полном объеме, уж очень серьезный бюджетный ручеек. Определение базы налогообложения при сделках с недвижимостью (и не только) — задача, объективно посильная только экспертам — профессионалам.

Как следует из сказанного, процесс оценки квартир — это далеко не самый простой из оценочных процессов. Квартиры сегодня многогранны. Старый фонд, элитные, годные под коммерцию, многоуровневые, с авторским дизайном, в парковой зоне, аварийные, с видом на море, в молодежном доме, с паркингом или без двора…. Их оценка действительно таит в себе много "хитростей", и в самой процедуре и в ее основании. Проще говоря, относительно просто лежит свое внутренне понимание оцениваемой квартиры, но гораздо сложнее обосновать, например, полуторакратную разницу стоимости двух квартир-близнецов на одной площадке только лишь за счет пресловутого "вида на море" (чтоб он был здоров!). На рынке она есть, а корректировка в 50% не укладывается в рамки формализованных оценочная фирма.

Вопрос — как разъяснит потребителю оценки, наличие трех объявлений в одной газете на один и тот же объект с разными ценами предложений к продаже. Сегодня такой вариант возможен, что обусловлено возросшей за последнее время степенью "художественности" и управляемости таких объявлений.

Здесь затрагиваем существенный аспект. Помимо самой оценки, необходимо добиваться возможности вести диалог с потребителем оценки, причем не в режиме "Бог есть — бога нет" (в нашем случае это спор типа "мало — много"), а на серьезной доказательной основе. Добиться такого диалога непростая задача для руководителя оценочной компании.

КЛАССИФИКАЦИЯ КВАРТИР ЛИЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Практически весь жилой фонд Украины построен за период, охватывающим немногим более 100 лет. Поэтому так важно правильно классифицировать всю эту недвижимость с учетом периодов создания, принципиальных подходов к строительству и представлений о социальной ценности жилых и вспомогательных помещений.

Рассмотрим краткие характеристики - оценка жилых домов и квартир, возведенных в Украине начиная с предреволюционного десятилетия по сегодняшний день, архитектурно — конструктивные и эксплутационные фактор, влияющие та или иначе на цену городской квартиры или ее продаже, аренде, покупки или залоге.

ЭТАПЫ СТРОИТЕЛЬСТВА

Весь длительный, почти вековой период формирования жилого фонда в Украине может условно разделен на следующие основные этапы:

І этап — до 1925 г. — старинные здания, в основном, дореволюционной застройки.

Для старинных зданий достаточно характерным являются многокомнатные (четыре — восьми, а иногда и больше комнат) комфортабельные квартиры с дифференцированным по назначению комнатами, с разными по назначению комнатами, с разными составом подсобных помещений, обслуживаемые двумя лестницами — "парадной" (чаще всего мраморной) и "черной". Высота полков — до 4-4,5 м. в некоторых домах этого типа планировка этих квартир ориентирована на жильцов различной материальной обеспеченности. В таких домах большие благоустроенные многокомнатные квартиры соседствовали с небольшими квартирами, имеющими только самое необходимое строительство. За прошедшее время большинство таких квартир были перепланированы (зачастую стихийно и бессистемно), что привело к дроблению и превращению многокомнатных квартир в малокомнатные, возникновению хаотичной планировки. При строительстве зданий этого периода широко применялись ленточные фундаменты из бута и кирпича. Кирпичные стены зданий имеют большую толщину (80-100 см). Перекрытия, в основном, решены с использованием деревянных (реже металлических) балок, однако в подсобных и вспомогательных помещениях довольно часто встречаются железобетонные перекрытия или перекрытия в виде кирпичных, бетонных и железобетонных сводиков по металлическим балкам. Крыши чердачные с деревянными наклонными стропилами. Для этих зданий характерно устаревшее инженерное оборудование, вплоть до печного отопления газом. Большинство добротных старинных зданий располагаются в престижных (старых) районах городов. Квартиры в этих домах после дорогостоящего капитального ремонта или реконструкции превращаются в комфортабельное современное жилище или даже в апартаменты.

ІІ этап — 1925-1941 гг. — довоенная застройка. С 1925 года начинается советский период капитального строительства. В этот период на первое место были выдвинуты задачи строительства экономичных жилищ для рабочих и служащих. Квартиры в этих домах, как правило, не отлича- ются удобной планировкой и довольно часто имеют уменьшенный состав и площадь вспомогательных помещений. Начиная с 1935 г. наблюдается тенденция возврата в квартиру раннее исключаемых помещений. Основной ячейкой по-прежнему были квартиры, приспособленные для покомнатного заселения. В конце данного периода широкое распространение получает типизация отдельных планировочных элементов зданий. Для довоенной застройки характерны квартиры с меньшей площадью, стены также из кирпича или местных материалов, высота потолков 3,0-3,5 м, планировка квартир четкая, свободная, имеются коридоры, прихожие, кухни площадью 10-15 м, однако инженерное оборудование не соответствует современным требованиям. Для зданий данного периода характерны конструктивные решения, использовавшиеся в старинных зданиях, уменьшилась только толщина стен (64 см). После капитального ремонта, в основном нацеленного на смену перекрытий (железобетонные) и обновление инженерного оборудования, можно получить добротные квартиры.

ІІІ этап — 1941-1955 гг. — "сталинская" застройка. Характер застройки жилых массивов в первые послевоенные годы различаются в зависимости от градостроительной значимости осваиваемых территорий: от ансамблевой застройки крупными зданиями вдоль важнейших магистралей до плотной застройки 2-3-этажными домами на окраинах городов. В этот период было налажено массовое производство унифицированных деталей (железобетонных, сборных колонн и т. п.). Этим были созданы предпосылки широкой индустриализации, перехода к массовому строительству полносборных зданий. После войны в Украине осуществлялся строительство по типовым проектам: начиная с малоэтажных блок-секций, а к концу 50-х годов — и пятиэтажных домов. Наследуя установившиеся традиции прошлых лет, в домах послевоенного этапа еще сохранилась высота потолков 3-3,5 м. имеются деревянные или комбинированные перекрытия, помещения общего пользования достаточно велики, лестничные площадки, входные холлы и подсобные помещения в квартирах, балконы, лоджии, эркеры почти такие же, как и в домах довоенной постройки. Конструктивные решения этих зданий соответствуют решениям зданий ІІ периода. Начинают применяться отдельные сборные железобетонные элементы (плиты перекрытий, лестничные марши, фундаменты). После капитальных ремонтов эти квартиры превращаются в небольшие, достаточно уютные квартиры для небольших семей. Цена их выше аналогичных современных.

ІV этап — 1956-1965 гг. — "хрущевские" здания. В августе и ноябре 1955 года был выпущен ряж правительственных постановлений по вопросам строительства, среди которых — постановление "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве". После этих постановле- ний, а особенно после постановления от 31.06.57 г. "О развитии жилищного строительства в СССР", начался этап типизации, качественное изменение жилищного строительства в сторону перехода к массовому возведению квартир для заселения одной семьей. Началось строительство типовых жилых зданий, среди которых преобладали крупнопанельные. На территории Украины в 50-60-х годах построено свыше 5000 пятиэтажных крупнопанельных домов, в основном серий 1-464 и 1-480. Так как уровень комфортности в этих домах оказался весьма низок, в 60-х годах начались проектные разработки типовых жилых зданий с более совершенной планировочной структурой жилой ячейки. Здания, возведенные на ІV этапе, в обиходе называют "хрущевками", и относятся они к наименее комфортабельным и наименее пригодными для проживания и реконструкции. Это был период активного переселения в города, начало бурного массового строительства кирпичных и панельных зданий по унифицированным для всего Союза сериями. Архитектура как таковая почти исчезает. Возводятся здания барачного типа. Жилые комнаты, спальни, кухни сокращены до физически допустимого минимума. Пластика фасадов плоская, безликая, стыки между панелями часто затекают. Высота жилых помещений в этих квартирах 2,5-2,7 м, почти полностью отсутствуют кладовые, веранды, холлы, кухни имеют очень маленькую площадь. Однако следует помнить, что такое жилье строилось даже в таких богатых странах, как Америка, Англии, Япония. Это жилье для бедных и временное жилье для молодоженов, студентов, пожилых одиночек. Жилые здания этого периода строились с максимальным использованием сборного железобетона; ленточные фундаменты из сборных бетонных и железобетонных блоков, стены — кирпичные или панельные, перекрытия — из плоских или шатровых панелей на комнату, крыши — преимущественно плоские, совмещенные, железобетонные. Ситуация с жильем в нашей стране, к сожалению, еще надолго сохранит этот тип дешевых квартир. здания этого периода крайне плохо поддаются капитальному ремонту. Стоимость квартир в домах такого типа значительно ниже стоимости квартир в современных зданиях.